logo Advicheck

Funderingsherstel

Funderingscode

Om de staat van een fundering te duiden worden verschillende codes gebruikt, namelijk funderingscode I, II, III of IV. De betekenis van deze codering vindt u hieronder.

Funderingscode I: de fundering is goed. De komende 40 jaar hoeft u geen problemen te verwachten.
Funderingscode II: de fundering is redelijk tot goed. De komende 25 jaar hoeft u geen problemen te verwachten.
Funderingscode III: de fundering is matig. Binnen 10 tot 15 jaar dient er actie ondernomen te worden.
Funderingscode IV: de fundering is slecht. Binnen nu en 10 jaar is herstel vereist.
Funderingscode I is altijd van toepassing bij de oplevering van nieuwbouwwoningen.

Funderingscode II is de minimale eis waaraan een gebouw moet voldoen om het gebouw te splitsen in meerdere woningen. Bij funderingscode III en IV wordt het noodzakelijk om maatregelen te treffen om de fundering aan te pakken. Hiermee worden verdere onkosten door de slechte fundering bespaard, bijvoorbeeld scheuren die in de muren en gevels kunnen ontstaan.

Wanneer ontstaat een labiele fundering situatie
Als een houten paalfundering zijn draagkracht verliest, kan dit verschillende oorzaken hebben. Welke oorzaak hieraan ten grondslag ligt is meestal moeilijk te achterhalen. Maar waar moet u voor oppassen, om het niet zover te laten komen?
In de meeste gevallen verliest een houten paalfundering zijn draagkracht doordat één of meerdere paalkoppen, houtenkespen of langshouten zijn aangetast door houtrot.
Houtrot treedt op als een gedeelte van houten fundering gedurende een periode niet onder de grondwaterstand staat.
Wanneer komt dit voor? De grondwaterstand in een groot gebied kan gewijzigd zijn, bijvoorbeeld bij een lange droge periode. Het kan ook zijn dat uw pand in een gebied staat waar een sterke bodemdaling plaatsvindt, en men hierdoor ook de grondwaterstand naar een ander niveau moet brengen, er zijn werkzaamheden in de omgeving van uw pand verricht, waarvoor het noodzakelijk was om gedurende een lange periode een bronbemaling toe te passen.
Wij pretenderen niet alle oorzaken van een slechte paalfundering te hebben benoemd, maar over het algemeen zijn de benoemde punten wel de hoofdoorzaak.
Gebouwen gebouwd voor +1960 zijn meestal voorzien van houten paalfundering behoudens panden gebouwd in zandgebied (duingebieden en de Veluwe)
Gebouwen van een latere periode, zijn meestal voorzien van een betonnen paalfundering.

Welke methodes zijn er om mijn fundering te onderzoeken
Als op een gegeven moment de ramen en deuren van uw huis gaan klemmen, dan zijn dit vaak de eerste tekenen dat er wellicht iets met de fundering van uw huis aan de hand is. Maar hoe erg is het fundering problemen dan? Dat is een vraag die niet zomaar te beantwoorden is, want hier is echt een serieus funderingsonderzoek voor nodig.
De Gemeente  Amsterdam classificeert de staat van de fundering met een funderingscode. Deze funderingscode loopt van 1 tot 4. Funderingscode 1 is zeer goed en funderingscode 4 is zeer slecht. Als u een funderingscode 4 krijgt, dan schrijft de Gemeente u aan, en wordt u verplicht het funderingsherstel zo snel als mogelijk te gaan uitvoeren.

Natuurlijk wilt u als klant duidelijkheid en zekerheid over de algehele staat van de fundering van uw huis. Alleen een gedegen funderingsonderzoek kan uitsluitsel geven.
De eerste methode is een visuele inspectie van de gevels en bouwmuren van het pand om te zien of er tekenen zijn van verzakkingen, zoals o.a. scheurvorming in het metselwerk.
 
Een tweede methode is een graafonderzoek oftewel een funderingsinspectie bij voorkeur grenzend aan de voorgevel en 1 van de bouwmuren. Doorgaans graaft men  op de plek waar men de grootste verzakking in het metselwerk van de voorgevel of achtergevel ziet. Als men een funderingsinspectie uitvoert in Amsterdam, moet men soms wel bijna 2 meter diep graven t.o.v. maaiveld niveau om de paalkoppen en de daarboven gelegen houtconstructie (langshout en kespen) te zien. Als de houten paalkoppen er slecht aan toe zijn, kun je dat vaak zien, maar niet altijd. Bij twijfel gebruikt men een stalen priem die in de houten paalkop gedrukt wordt om te bepalen hoe zacht de houten paalkop is, of anders gezegd hoe rot deze is.
 
Een derde methode is de lintvoegmeting. Hierbij meet men het verloop van de horizontale metselvoeg , hierdoor kun je goed zien hoe verzakt het metselwerk is.
 
De vierde methode is een vloer waterpasmeting, en die vindt vaak binnen in het huis plaats.
Uiteraard is er ook specialistisch gereedschap om deze test uit te voeren, maar een simpele test zegt ook al veel over de kwaliteit van de houten paalkoppen. Een andere alternatieve methode om echt uitsluitsel te krijgen over de algehele staat van de fundering, is het aanbrengen van een meetbout op de voorgevel. U kunt dan bijvoorbeeld over een korte maar ook over een langere periode kijken hoeveel het pand op dit punt verzakt. Dit noemt men het monitoren van uw fundering.

 
Funderen een dure zaak, betalen de buren mee?
Bij funderingsherstel kan het aantrekkelijk zijn de kosten met de buren te delen. Toch gaat het vaak juridisch mis.
Mandelige muren
Veel (Amsterdamse) panden hebben gezamenlijke draagmuren. Dat wil zeggen dat de muur tussen de twee panden de draaglast voor beide panden draagt. Ze staan in dat geval niet naast elkaar. Het is simpelweg een muur die twee panden delen. In dat geval spreekt de Nederlandse Wetgever van een mandeligheid. Die mandeligheid strekt zich ook uit tot de onder die draagmuur staande funderingspalen.
Reparaties, onderhoud en herstel zullen in beginsel door de gezamenlijke eigenaren moeten worden betaald. Dat bepaalt artikel 5:62 lid 2 Jo 3:170 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Toch is het niet zo eenvoudig. Vaak wil de eigenaar (of VvE) van het ene pand wel funderen terwijl de andere eigenaar (of VvE) van het andere pand dat niet wil omwille van de kosten. Overeenstemming zal dan niet snel bereikt worden. In dat geval heeft de Wetgever bepaald dat er sprake moet zijn van een noodzakelijkheid tot de gewenste vernieuwing of reparatie aan de fundering of draagmuur.
Begin niet zonder toestemming van de buren
Zonder voorafgaande toestemming beginnen aan funderingsherstel, zorgt ervoor dat uiteindelijk de buren niet gehouden zijn mee te betalen, behalve wanneer sprake was van een uiterste noodzaak. Te denken valt aan instortingsgevaar van het gebouw.


Het stappenplan:
•    Als eerste moet door een bouwkundige worden vastgesteld of er sprake is van mandelige muren.
•    De resultaten uit het archief- en veldonderzoek worden vastgelegd in een bouwkundige rapportage.
•    Deze rapportage kan gebruikt worden om de buren en eventueel de Kantonrechter inzicht te geven in de huidige situatie.
•    De buren informeren en vragen of zij medewerking verlenen aan het beoogde funderingsherstel.
•    Bij het uitblijven van een (positieve) reactie dient men zich tot de Kantonrechter te wenden om een vervangende toestemming te vragen.
•    Eenmaal de toestemming op zak, dan kan naar hartenlust gefundeerd worden, en zal een vordering tot meebetalen uiteindelijk wel slagen.